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“现有形势下 在营销策略方面必须放弃在牛市中的常

“现有形势下,在营销策略方面必须放弃在牛市中的常态认识和常规打法。”陈顺说。

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呵呵,我倒喜欢这种说法,如果南迦巴瓦是云中天堂,我们来到这里,不就是抵达极乐世界了?不管怎麽说,派镇这里无论是春夏秋冬,风霜雨雪,那里远观则是气势蓬勃峡谷景观,而近赏刚又是一付美伦美焕的山水画卷。

已经N次造访成都了,仍有很多的新惊喜。景点、遗迹、美食、时尚建筑、美女……。标题以水井街酒坊遗址打头是因为她已经被列入中国世界文化遗产名录备选名单。

至于发展商和酒店管理公司则会将别墅按照五星级酒店标准装修,配好各种家私电器。亿城泉说相关负责人介绍,业主每年还可免费来住30天,5年之后合约期满配送的家私家电都送给业主,如果要继续托管的话具体细节由业主和经营方共同重新商定。如果业主不想要这栋别墅了,还可要求经营方按原总房价基础上加价10%回购物业,发展商承担经营方回购物业的担保责任。

成都“地票”详考    中国房地产报记者朱以师北京报道    从明年开始,想在成都买地的开发商必须“买票入场”了。近日,成都市国土局发布公告称,凡参加成都市2011年1月1日后公

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告的国有经营性建设用地使用权竞买的申请人,必须持相应面积的《建设用地指标证书》方可报名。竞买人可通过实施农村土地综合整治项目直接获取建设用地指标,也可在成都农村产权交易所购买相应面积的建设用地指标。  这意味着成都的土地出让将真正进入“持证准入”阶段,这也是成都市作为城乡统筹综合配套改革试验区的一项创新之举。成都期望通过将农村土地综合整治与城市建设用地出让捆绑在一起,通过宅基地、耕地与城市建设用地之间的转换,由此构建城市反哺农村、城乡统筹发展的长效机制,并调动农民集体和农户、社会资金参与农村土地综合整治的积极性。  12月3日,记者致电成都市国土资源局,相关工作人员告诉记者,“详细的规则尚在制定之中,预计到12月中旬才会有初步结果。”    持证准入    事实上,这次的公告,其实是成都市土地出让“持证准入”制度的延续和深化。  今年6月,成都市政府发布《关于完善土地交易制度促进农村土地综合整治的意见(试行)》,规定“国有经营性建设用地(暂不含工业用地)使用权出让的竞买者,必须持有同面积的建设用地票,方可参与竞买”。  随后,在8月,成都市国土资源局出台了土地出让“持证准入”制度,规定自2010年8月1日起,国有土地使用权出让的竞买者必须持有相应面积的《建设用地指标证书》或建设用地指标保证金收款凭证,方可报名竞买。  本次新政则取消了通过缴纳建设用地指标保证金报名参与竞买的方式,竞买人须通过实施农村土地综合整治项目或从农村产权交易所购买的方式,持有实实在在的“建设用地指标证书”,方可参加土地竞买。  “今年是刚启动,还无相应可供交易的指标,所以采用了缴纳保证金这样的折中措施。”成都市农村产权交易所工作人员告诉记者,这相当于用保证金提前预支了未来整理出的建设用地指标。而土地竞得人支付的15万元/亩的保证金则全部转入成都市农村土地综合整治基金,投入到农村土地综合整治中。但从明年开始,将不能采取这种“预支”方式。  成都市农村土地综合整治和农房建设工作领导小组办公室的工作人员也告诉记者,将土地出让和建设用地指标捆绑,也是为了促进更多的社会资本进入农村土地综合整治,加快城乡统筹发展。“参与农村土地综合整治的社会资本,可以通过指标交易来获得相应收益。”据成都市政府的相关规定,建设用地指标证书实行实名登记制,农民集体和农户以及其他各类投资者都可通过实施整治项目取得建设用地指标,需要交易的,都可在农交所公开交易。  目前,相关的交易细则仍在制定中。记者初步了解到,实施整治项目产生的建设用地指标交易,将由初始供给方按成交价的10%缴纳基础设施配套费。基础设施配套费由市政府收取,返还给整治项目所在地区(市)县政府,统筹用于农村基础设施建设。另外,通过市场转让取得建设用地票,买方将按成交价款的0.5%缴纳交易服务费。    指标的产生路径    一直以来,成都的城市建设用地指标都非常紧缺。据公开报道,2010年国家给成都中心城区土地利用计划是1.3万亩,而成都的刚性需求达到6.8万亩。所以,成都市必须发展计划外建设用地指标。    而计划外的建设用地指标,是通过农村土地综合整治获得的。所谓农村土地综合整治,是指将土地整理和城乡建设用地增减挂钩两类项目结合起来整体实施的综合性工作。土地整理侧重于对农用地和非农用地的整理和开发,通过整理获得新增耕地,获得“占补平衡”指标,可用于建设用地占用耕地时使用;城乡建设用地增减挂钩则侧重于农村集体建设用地的整理和复垦,通过整理和复垦节约出来的集体建设用地面积,经验收合格后可转化为挂钩区域的城市建设用地指标。  通过实施农村综合整治,整理农村集体建设用地并复垦为耕地,经验收合格后所节余的建设用地面积,即为建设用地指标。需要指出的是,复垦的土地仍由原集体经济组织所有,土地并未拿走,仅仅体现在指标概念。  之前,农村土地综合整治都是由政府部门主导和出资,给地方政府带来了很大的资金压力,且整治项目进展不快。因此,将建设用地指标标准化,设立建设用地指标的交易所,以引入社会资本参与其中,就成了成都“地票”政策的启发点。  2010年8月12日,成都市浦江县农村土地综合整治项目挂牌融资交易成功。成都市兴城投资有限公司以1.246亿元的价格拍下,计划到2011年底整治结束,预计可获得建设用地指标819.85亩,指标单价折合为15.2万元/亩。  11月下旬,成都市农村土地综合整治和农房建设工作领导小组办公室又举办了“成都农村土地综合整治项目推介会”,会上现场推介的142个项目当场签约了71个,签约金额达104亿元。  由于通过农村土地综合整治获取建设用地指标还需要一定的整治、验收过程,因此,为满足政策施行前期市场对指标的需求,成都市政府将根据国家批准的规划建设用地做保证,预先发行2万亩建设用地指标。其通过市场交易获得的收入将作为农村土地综合整治基金,投入整治项目。  “这相当于一个临时性周转指标,在政策施行过程中,必须逐步整治复耕农村集体建设用地,填补周转指标。”有土地专家如此分析。    争议    根据成都市国土局规定,竞买人在持有相应建设用地指标参与土地出让后,若宗地成交,则竞得人提交的建设用地指标证书将不予退还。并在宗地成交之日起,竞得人也不再对与成交宗地面积相对应的建设用地指标享有任何权益。  换言之,建设用地指标仅仅是企业进场参与土地出让的“门票”而已,持有者并不享有其因级差地租而带来的收益。在土地成交后,与其对应的建设用地指标自动被国土局收归所有。记者从成都市国土局拍卖中心也证实了这点。竞买人购买指标证书的资金,并不能冲抵部分土地出让金。建设用地指标也不能由开发商申请“落地”。  “这可以理解成政府强制进行的一次城乡支付转移。”房地产高级经济师章林晓担心,开发商被强制支付的额外“门票”成本,会转移到房价上来,最终由购房人承担。  成都市国土局方面则认为,开发商会综合考虑成本,地票价格与土地拍卖价格会形成跷跷板效应,当土地指标投入成本高时,土地拍卖价格会下降些。此外,据成都市农村土地综合整治办公室的相关人员透露,实行“持证准入”制度后,成都市将在土地评估价的基础上下调30%作为出让底价,以尽量保持平衡。  更乐观的观点认为,通过这些方式加快农村土地综合整治,将释放大量的建设用地指标,通过“增减挂钩”转移到城市,将加大城市的可供应土地数量,长远看有助于带动土地价格的下降。  上述土地专家指出,推进农村国土整治所需的庞大资本只能来自被城市化推高了的土地收益;经由“占补平衡”和“增减挂钩”,进一步推动土地资源的集约利用,从而释放出更多的级差土地收益,并通过城乡统筹来形成城市资本与农村闲散土地资源的良性互动。  “这样的方向没有问题,但是需要考虑的是,通过城市反哺农村实现城乡统筹发展,究竟是应该由城市政府反哺还是由城市社会资本反哺,这是一个路径选择的问题。”该专家指出,如果能通过政府适当让利,鼓励社会资本进入农村土地整治,而非通过政府强制方式,也许政策就更加完善了。

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