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主力店群投资大 投资回收期长 其租期要求一般需八

主力店群投资大,投资回收期长,其租期要求一般需八年、十年,有的长达十五年、二十年。其租金相对便宜的得多,一般在第四年起,租金开始递增,递增在3%~10%。由于发展商考虑了多种因素,成功经营的主力店最终是有利于项目的可持续性发展。而中小型店的租期一般为3年左右,租金较高,一般在第三年起递增租金。

行业老大万科最近的一些变化,足以称得上是企业战略转型的一个代表:近日,郁亮宣布万科将试水社区商业模式,以二八比例筹划商住发展模式。从表面看来,这是一次目前市场不确定形势下万科优化产品结构的抉择,以此来抵御不断而来的宏观调控和市场波动。“万科基于对市场的判断主动采取风险防范的策略,虽然近几年整个住宅市场持续上扬,2008年调整后,往下走的裂缝又被政策抹平,但万科是理性的企业,对市场调整会随时应变,一旦普通市场有短暂的变化,业务会有一些着力点去平抑风险。这两年的非理性波动,三五年内一定要采取规避性的措施。”中铁房地产集团佟强分析。“万科冲击1000亿元规模,仅通过新开住宅销售是不可能做到的。每年新开住宅业务只有400~500亿元,如果持有型物业和新开住宅加起来,才有望做到1000亿元bob电竞体育官网。”华彩咨询集团总裁白万纲说。这应该是万科的一个思考,在这个思考中,有新鸿基的影子在里面——香港的地产商都以持有型物业为主,有些甚至让持有物业占到其整体业务的四分之三强。万科只不过迈开了第一步。或许万科还有更深的考虑,这足以引发业界大胆的猜想。第一重猜想,是万科正在竞争对手的刺激中前进,尽管它从不惧怕同类型的企业,从短期来看,超大盘开发商并不能对其构成威胁。制度的优越性和土地储备能够令万科撑住,而资金回报率一直较高,杠杆率放得比较大也使万科底气十足。“但万科惧怕新的模式”,白万纲分析。之前他曾预言万科必须向商业地产进军,“万科心里很清楚,做住宅是做高现金流,需要快速滚动地发展,真正要发展起来,手上要有一大批经营性的物业,可能占到公司总利润的一半强,公司战略才稳定。万科想不断做大,做商业地产是一个迟早的问题。”“万科一贯能看到平衡性,当年是矫枉过正地单一做住宅产品,年纪大了,成熟了,认识了均衡性。”白万纲认为。再加上以万达为代表的商业地产的开发者,又如新锐者厦门宝龙等,这一大批商业地产的开发者,发展的纵深性、力度都不容小视,获得利润的深度和层次远远超越了住宅地产。如果万科每年新开住宅要做足1000亿元,势必要一路狂奔,累于土地储备,变成恶性循环,压力越来越大,这个模式已经不可持续。“万科一直在耻辱和刺激中发展,当年的发展动力就是来自于被顺驰超越,被顺驰的发展速度和新商业模式震惊,现在中国很多地产公司在学习万科,而万科自己已经看到这个模式不可持续,资源有限和管理能力都不可能无限发展。”白万纲说。第二重猜想则是万科战略重心的转变,之前一直在做城市布局的万科,现在进入了布局既定城市的时期。“原来是选城市,做了很多尝试布局的工作,现在正转向深耕城市,未来几年,可能万科新进入的城市会相对少,重点研究既定的城市,会更多地追求效益。在规模上,保利、中海在规模增长上比较大,万科正在从做规模到注重收益效益平衡的变化。”佟强分析。很多人说万科开始做加法,紧跟着必然说到万科开始多元化,但佟强并不这样认为,他还有第三重猜想:“这个变化反倒是万科开始深耕细作的一个体现。万科开始看中社区商业,是想充分挖掘其产品的价值,提升产品的品质。万科的很多项目地处城乡接合部,商业不发达,如完全靠外面运作,一来不放心,二来价值取向不同,还不如完全在自己手中操作。通过社区商业的介入充分挖掘这个产品,保证产品的提升,这正是万科做住宅专业化精耕细作的表现。”但无论如何,万科做所谓的战略转型,显然是已经找出一条稳妥的发展之路,或许这根本不是转型,而更像是一个顺水推舟。毕竟,只有必须这样做,万科才能持续所谓的增长和达到千亿规模。

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